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Aus aktuellem Anlass nochmals der Hinweis: Vermieter sind seit dem 01.11.2015 verpflichtet,  Meldebestätigungen gegenüber ihren Mietern zur Vorlage bei den Einwohnermeldeämtern abzugeben. Die Mieter müssen diese vorlegen, wenn sie ihren Wohnsitz anmelden. Auf diese Weise sollen Scheinadressen verhindert werden. Ein kostenfreies Formular bieten wir in unserem Downloadbereich an. Eine ähnliche Regelung bestand in der Vergangenheit bereits. Bis vor ca. 13 Jahren musste sich der Mieter vom Eigentümer bestätigen lassen, dass er im Mietobjekt eingezogen war. Als problematisch hat sich seit Wegfall der Regelung allerdings erwiesen, dass es in vielen Fällen relativ einfach war, sich mit falschen Adressen bei den Einwohnermeldeämtern zu registrieren. Dies soll verhindert werden.Die nun vorgesehenen Meldebestätigungen müssen die folgenden Angaben enthalten: Name und Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen. Stellt der Vermieter die Bescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig aus, kann dieses Verhalten mit einer Geldbuße geahndet werden. Zur Vorlage bei den Behörden sind allerdings ausschließlich die Mieter verpflichtet. Wenn der Vermieter die Bestätigung ausgefüllt hat, ist seine Pflicht erfüllt. Mit der Gesetzesreform haben die Vermieter seit dem 01.11.2015 außerdem einen kostenlosen Auskunftsanspruch gegenüber den Meldebehörden und können dort abfragen, welche Personen in der vermieteten Wohnung gemeldet sind. Auf diese Weise können beispielsweise Untervermietungen in Erfahrung gebracht werden.

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Die Wohnungseigentümer sind nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn sie zuvor in einer Eigentümerversammlung die Befugnis zur Klageerhebung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen haben. Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 (Az. V ZR 169/14) wird dadurch eine sog. gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft begründet. Im konkreten Fall war diese Prozessführungsbefugnis entstanden, indem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Nach der Urteilsbegründung sei im Zweifel davon auszugehen, dass die Gemeinschaft die Rechtsausübung übernehme, wenn laut Beschluss bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer durchgesetzt werden sollen. Ein anderer Sinngehalt können einem solchen Beschluss nicht beigemessen werden, weil die erforderliche Beschlusskompetenz nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche bestehe. Das Gericht führt jedoch aus, dass Inhaber des materiellen Rechts dennoch die Wohnungseigentümer bleiben, da die Gemeinschaft lediglich die Ausübung der Rechte übernehme. Der Bundesgerichtshof befasst sich in seiner Entscheidung weiter mit der Frage, ob die bloße Duldung durch die übrigen Eigentümer einer gegen die Teilungserklärung verstoßenden Nutzung einer Eigentumseinheit zu einer verbindlichen Änderung der Teilungserklärung führe. Dies wird verneint. Nach Ansicht des Gerichts reicht für eine Änderung der Teilungserklärung eine schlichte Duldung durch die anderen Eigentümer keinesfalls aus. Es sei vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung habe. Darüber hinaus müsse der übereinstimmende rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. In der Regel müssten die Eigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben. Mache die Eigentümergemeinschaft  einen dahingehenden Unterlassungsanspruch gegen den Eigentümer, der gegen die Teilungserklärung verstoße, über Jahre nicht geltend, könne daraus für diesen Verstoß eine Verwirkung resultieren, so dass die Unterlassung rechtswirksam nicht mehr verlangt werden könne. Allerdings werde dadurch insbesondere nicht das Recht des gegen die Teilungserklärung verstoßenden Eigentümers begründet, neue qualitativ eigenständige Störungen vorzunehmen. Für diese neuen Störungen sei dann keine Verwirkung mehr gegeben.

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Nach einem Urteil des AG Neumarkt vom 20.08.2015 (Az. 4 C 5/14 WEG) ist es nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sich ein Eigentümer im Rahmen der Anfechtungsklage auf die fehlende Beschlussfähigkeit beruft, die er selbst durch sein frühzeitiges Verlassen der Eigentümerversammlung herbeigeführt hat. Eine Pflicht zur Teilnahme des einzelnen Eigentümers bestehe nicht, da in der gesetzlich vorgesehenen Zweitversammlung die Möglichkeit bestehe, auch bei Nichterreichen eines in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quorums wirksame Mehrheitsbeschlüsse zu fassen. Das Gericht führt aus, eine Pflicht des Eigentümers an einer Versammlung teilzunehmen oder dieser bis zum Ende beizuwohnen, sei dem WEG nicht zu entnehmen. Ein vorzeitiges Verlassen der Versammlung sei wohl auch die einzige effektive Möglichkeit des Eigentümers, sich gegen als rechtswidrig empfundene Beschlüsse zur Geschäftsordnung zu wehren, da eine eigenständige Anfechtbarkeit von solchen Beschlüssen überwiegend abgelehnt werde, weil diese sich mit der Beendigung der Versammlung selbst erledigen und gegenstandslos werden.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.09.2015 (Az. I ZR 228/14) grundsätzlich entschieden, dass die GEMA von einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Weiterleitung der über die Gemeinschafts-Satelliten-Antenne empfangenen Fernseh- und Radiosignale durch ein Kabelnetz an die einzelnen Wohnungen keine Gebühren verlangen kann. Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) nimmt die Urheberrechte von Komponisten, Textdichtern und Musikverlegern wahr. Die Gesellschaft hatte eine Eigentümergemeinschaft einer Münchener Wohnanlage mit 343 Wohneinheiten ursprünglich auf Schadensersatz von ca. 7.500,00 EUR in Anspruch genommen, ist damit aber erfolglos geblieben. Die GEMA war der Ansicht, die Verteilung des Antennensignals sei eine „Kabelweitersendung“ im Sinne des UrhG und die Eigentümergemeinschaft daher wie ein Kabelnetzbetreiber zu behandeln, da die Bewohner eine Öffentlichkeit und zufällige Ansammlung von Menschen darstellten. Die Eigentümergemeinschaft hatte dagegen erfolgreich argumentiert, die Bewohner stellten eine private, untereinander verbundene Gruppe dar. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass von einem privaten Empfängerkreis auszugehen sei. Wenn die Eigentümer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne installieren und die Sendesignale über Kabel in die einzelnen Wohnungen verteilen, sei dies eine Wiedergabe für einen privaten Kreis. Im Ergebnis leiteten die Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter.

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Die Rückgabepflicht des Mieters erfasst neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Gegenständen. Die Räumung ist ein wesentliches Element der Rückgabe, wobei der Zustand der Mietsache bei der Rückgabe grundsätzlich ohne Bedeutung ist. Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 13.04.2015 (Az. 8 U 212/14) ist diese Pflicht dann nicht erfüllt, wenn sich in den Räumlichkeiten noch Gegenstände befinden, an denen der Mieter den Besitz offenkundig nicht aufgegeben hat. Dies sei außerdem der Fall, wenn aufgrund des Zustandes der Wohnung dem Vermieter die Inbesitznahme nicht möglich ist. Das Gericht ist der Auffassung, dass das Belassen von Sperrmüll im Keller der Erfüllung der Räumungspflicht aber nicht entgegensteht. Vielmehr liege darin nur eine Schlechterfüllung der Räumungspflicht, die Schadensersatzansprüche zugunsten des Vermieters auslösen kann. Der Mieter komme seiner Räumungspflicht nur dann nicht vollumfänglich nach, wenn er eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurücklasse. Dann sei von einer unzulässigen Teilräumung auszugehen. Das Gericht definiert Sperrmüll in seiner Entscheidung als wertlose Gegenstände, an denen der Mieter offenbar kein Interesse mehr hat.

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Ein Anspruch auf erneute Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter besteht nach einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe vom 28. 04.2015 (Az. 1 S 99/14) nur, wenn die Abrechnung formelle Fehler aufweist. Mit einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung erfülle der Vermieter seine Abrechnungspflicht nicht. Sofern eine Abrechnung dagegen formell ordnungsgemäß sei, aber materielle Mängel aufweise, könne der Mieter nur dann ausnahmsweise die Erteilung einer neuen Abrechnung verlangen, wenn er selbst nicht in der Lage sei, die Abrechnung zu erstellen, weil ihm hierfür die erforderlichen Bezugsdaten nicht vorliegen. Diese Bezugsdaten fehlen dem Mieter, wenn er sie aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht erlangen könne. Dies sei jedenfalls dann aber nicht der Fall, wenn er beim Vermieter Belegeinsicht nehmen könne, ggf. über die Zusendung von Kopien.  Dann könne der Mieter keine Neuberechnung verlangen, sondern sei auf die Geltendmachung seines Einsichtsrechts zu verweisen. Das Gericht stellt weiter klar, dass für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung die folgenden Kriterien einzuhalten sind: 1. Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2. Angabe und ggf. Erläuterung des Verteilerschlüssels, 3. Berechnung des Mieteranteils sowie 4.  Abzug der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters. Stellung genommen wird außerdem zu dem Fall, dass der Vermieter trotz entsprechender Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig die Warmwasserkosten abrechnet, sondern nach Fläche. Nach § 12 HeizkV habe der Mieter dann das Recht, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 Prozent zu kürzen. Auch diesen Betrag könne der Mieter aber selbst berechnen.

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Im vom Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 02.02.2015 (Az. 2/11 S 147/14) entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter angeboten, Einsicht in die Originalunterlagen nach Terminabsprache in den Räumen der Verwaltung in Frankfurt zu nehmen. Nach Ansicht des Gerichts ist dies ein ausreichend konkretes Angebot und dem in Frankfurt wohnenden Mieter auch zumutbar. Auch wenn die Einsichtnahme in Großstädten mit einigem Fahraufwand verbunden sei, sei die Mobilität des Mieters hierdurch nicht überfordert. Die mit dem Fahrtweg verbundene Anstrengung könne vom Mieter verlangt werden.

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Das Landgericht München II hatte bereits mit nun vorliegendem Urteil vom 23.12.2014 zu der praktisch wichtigen Frage Stellung genommen, nach welchen Kriterien die Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis erfolgt (Az. 12 S 2645/14). Im konkreten Fall wurden die überlassenen Räumlichkeiten zum Teil zu Wohnzwecken und zu einem anderen Teil zur gewerblichen Tätigkeit genutzt. Das Gericht schließt sich dabei der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung an, nach der ein solches Mischmietverhältnis zwingend entweder als Wohnraum- oder aber als Gewerberaummietverhältnis zu qualifizieren ist. Maßgeblich für die anzuwenden Vorschriften sei, ob nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag die Wohnnutzung oder die gewerbliche Nutzung überwiegen solle, hierfür sei auf den Vertragszweck abzustellen. Sei eine ausdrückliche Zweckbestimmung nicht erfolgt, müsse dieser durch Auslegung ermittelt werden. In diesem Fall konnte das Gericht ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht sicher feststellen, so dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden seien.

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Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 24.07.2015 (Az. V ZR 275/14) die Frage, ob ein sog. werdender Wohnungseigentümer (Eintragung lediglich einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, noch kein Erwerb von Volleigentum) für die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar bleibt, obwohl dieser werdende Wohnungseigentümer seine Auflassungsvormerkung im Rahmen eines Weiterverkaufs seiner Wohnung an einen neuen Erwerber abtrat. Auch der neue schon besitzende Erwerber war als  Anspruchsgegner der Gemeinschaft in Betracht gekommen. Der Bundesgerichtshof schließt sich in dieser komplexen Situation der erstgenannten Ansicht an, der werdende Eigentümer kann also von der Eigentümergemeinschaft weiter in Anspruch genommen werden, obwohl er die Wohnung schon wieder weiter verkauft hat. Begründet wird dies u.a. mit der Sicherheit des Rechtsverkehrs, da die Abtretung an den neuen Erwerber nach außen nicht mit der erforderlichen Gewissheit ersichtlich sei. Auch aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft werde auf diese Weise am ehesten gewährleistet, dass deren Mitglieder mit Sicherheit bestimmt werden könnten. Es sei ein Gebot der Rechtssicherheit, dass die Gemeinschaft leicht ermitteln könne, wer zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden müsse und dort das Stimmrecht ausüben dürfe. Das Innenverhältnis zwischen werdendem Eigentümer und dem Erwerber könne vertraglich geregelt werden, um zu angemessenen Ergebnissen zu kommen.

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Grundsätzlich trägt der Mieter das sog. Rentabilitätsrisiko bei der gewerblichen Miete von Verkaufsräumen, wenn im Mietvertrag keine Zusagen des Vermieters im Hinblick auf zu erwartende Werbemaßnahmen und Kundenfrequenz gemacht werden. Will der Mieter dennoch Schadensersatz gegen den Vermieter wegen solcher vermeintlicher Zusagen geltend machen, muss er dazu im Prozess substantiiert vortragen. Diese Ansicht äußert das Oberlandesgericht Koblenz mit Beschluss vom 14.04.2015 (Az. 10 O 61/14). Der Mieter hatte im konkreten Fall geltend gemacht, dass ihm bei Abschluss des Mietvertrages zugesagt worden sei, dass seine in einem Einkaufszentrum gelegene Verkaufsfläche stark beworben werde und daher mit mehr Kundenzuspruch zu rechnen sei. Der Vermieter hatte eine solche zusätzliche Vereinbarung bestritten. Dass Gericht verneint den Schadensersatzanspruch des Mieters und führt aus, der Mietvertrag enthalte abschließend alle zwischen den Parteien vereinbarten Bestimmungen und außerdem die Regelung, dass keine mündlichen Nebenabreden bestünden. Eine dann aber erforderliche schriftliche Zusage habe der Mieter nicht vorlegen können. Auch sei es bei einem neu eröffneten Einkaufszentrum lebensfremd, eine Zusage einer bestimmten Kundefrequenz anzunehmen. Soweit also Erwartungen geäußert worden seien, seien diese erkennbar nicht Vertragsbestandteil geworden. Im Ergebnis habe der Mieter also nicht darlegen können, dass der Vermieter eine Garantenstellung hinsichtlich Werbemaßnahmen und Besucheranzahl übernommen habe.

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